Ekonomi Krönika
Statliga stöd fördjupar bostadsklyftorna
Ytterligare regleringar löser inte problem som i utgångspunkten orsakats av andra regleringar. Det gäller även tanken på statliga bolån för förstagångsköpare. Det är en åtgärd som framförallt kommer att gynna dem som ändå skulle haft möjlighet att köpa en bostad, skriver Fredrik Kopsch.
Och så sa han: ja, dom här bostadsförbättringsbidragen, det är rena skojet, det!
– Jaså! Hur så?
– Jo, du vet, han sa: dom där bidragen, det är bara storgubbarna, som tjänar på dom. Vi, fattiga, får ingenting.
Konversationen är hämtad från Ludvig ”Lubbe” Nordströms kända reportage om svenska bostadsförhållanden under 1930-talets Sverige, Lort-Sverige. Jag har alltid tyckt att den belyser ett ofta återkommande problem med olika typer av subventioner, inte minst på bostadsmarknaden. Inte sällan visar det sig att stöd som införs i syfte att hjälpa de som har det lite svårare, till stor del tillfaller de som egentligen inte behövde någon hjälp alls. I och med regeringens nytillsatta utredning om att underlätta bostadsköp för förstagångsköpare kom jag åter att tänka på den där passagen från Lort-Sverige. Jag ser av flera olika skäl en risk att stödet blir regressivt.
Ytterligare reglering bör inte vara den mest uppenbara lösningen på problem som i grunden beror på reglering.
Det är bra att regeringen uppmärksammar att det finns växande grupper som får en allt sämre anknytning till bostadsmarknaden. Orsakerna står dock inte sällan att finna i tidigare införda politiska regleringar av bostadsmarknaden. Och jag tycker därför att blir olyckligt att lösningen här söks bland ytterligare regleringar och interventioner, i stället för genom regelförenklingar. Kort sagt, ytterligare reglering och statlig intervention bör inte vara den mest uppenbara lösningen på problem som i grunden beror på reglering och statlig intervention.
Till stor del beror problemen på den svenska bostadsmarknaden på en överreglerad hyresmarknad. Hyresreglering har bland annat genom ombildningar resulterat i ett minskat utbud av hyresbostäder. Regleringen skapar dessutom allt längre köer till de lägenheter som finns kvar. Hyresmarknaden har länge varit otillgänglig, och det finns inga tecken på bättring. För den ägda marknaden har olika mark- och gestaltningsregleringar resulterat i stigande priser snarare än ett ökande utbud. Oro för hushållens ökande skuldsättning som följt av de högre priserna har i sin tur mötts av ökade kreditrestriktioner. Först genom bolånetaket och krav om större eget kapital, och sedan genom två omgångar amorteringskrav, som innebär högre utgifter. Även den ägda marknaden har därför blivit alltmer svårtillgänglig för alltfler.
Det är det senare problemet, hushållens svårigheter att finansiera ett bostadsköp, som den nya utredningens framtida förslag är tänkt att avhjälpa. Detta ska göras genom statligt startlån, tänkta att täcka en del av kontantinsatsen. Det kan naturligtvis uppfattas som lustigt att med ena handen kräva att hushållen finansierar bostadsköp med större andel eget kapital, för att med den andra handen ge ett statligt lån för att det har blivit svårt att spara ihop pengarna. Ett uppenbart alternativ hade istället varit att höja bolånetaket. Att tillåta högre belåning på marknaden, med bostaden som säkerhet.
För att ta del av det eventuella stödet kommer hushållet att behöva ett befintligt kapital.
Min största oro med ett statligt lån gäller träffsäkerheten. Jag är inte övertygad om att ett statligt lån till kontantinsats kommer att träffa den grupp som i dag har svårt att komma in på bostadsmarknaden, åtminstone i någon större utsträckning. Förklaringen till den regressiva fördelningsprofil som Ludvig Nordström fann i slutet av 1930-talet var att stöd endast beviljades till de hushåll som kunde stå för åtminstone 50 procent av kostnaderna för förbättringsåtgärderna själva. De med allra lägst inkomster, och ofta allra sämst boendestandard, hade inga pengar att själva stoppa in i förbättringsåtgärder, och blev därför även utan stöd.
Eftersom direktiven till den nu tillsatta utredningen säger att det statliga lånet inte får täcka hela kontantinsatsen uppstår ett liknande problem även här. För att ta del av det eventuella stödet kommer hushållet att behöva ett befintligt eget kapital.
I dag löser många förstagångsköpare som inte själva lyckats spara ihop till de nödvändiga 15 procenten detta genom hjälp av föräldrar. Den äldre generationen har byggt upp stora förmögenheter i sina egna bostäder som nu kan belånas för att hjälpa barnen in på bostadsmarknaden. Alla unga har dock inte sådana föräldrar. Det föreslagna stödet riskerar ge en extra skjuts till de som har. De kommer kunna kvitta eller lägga till det statliga lånet till föräldrarnas hjälp. Vi riskerar således att subventionera en hel del bostadsköpare som ändå hade köpt sina bostäder.
I sammanhanget finns ett antal internationella erfarenheter att titta på. Simon Imner på Tyréns har på uppdrag av Hyresgästföreningen tagit fram en rapport där bland annat erfarenheterna från Norge, Storbritannien och Australien summeras. Tre länder som infört olika typer av system för att underlätta bostadsköp för unga och förstagångsköpare.
Vi riskerar att subventionera en hel del bostadsköpare som ändå hade köpt sina bostäder.
Erfarenheterna från Norge ger stöd åt att dylika reformer kan bli regressiva. I Norge krävs, precis som i Sverige, att bostadsköparen står för minst 15 procent av bostadens pris på annat sätt än genom bolån. Och även i Norge har det visat sig svårt för många att spara ihop ett sådant kapital. För att underlätta situationen för unga införde Norge därför ett subventionerat bosparande. Bosparkontot ger fördelaktiga räntor och sparandet medger skatteavdrag, upp till en viss årlig gräns. Men det norska bosparsystemet har fått utstå kritik, bland annat för att vara regressivt. En oproportionerligt stor andel av de som utnyttjar stödet kommer från mer förmögna familjer.
Även Australiens startbidrag på 7 000 dollar kräver att bidragsmottagaren klarar av övrig kreditprövning, vilket inkluderar krav på eget kapital. Att villkora hjälp från staten med att hushåll har ett relativt stort sparkapital innebär med nödvändighet att de som saknar kapital blir utan stöd.
När vi bestämmer vilka som ska hjälpas, bestämmer vi samtidigt vilka som endast ska få bära kostnaden av stödet.
Det huvudsakliga syftet med det statliga lånet är att efterfrågan på ägda bostäder ska öka hos en viss grupp hushåll, de som i dag inte äger bostad. Allt annat lika kommer den ökade efterfrågan att resultera i högre priser. Den mer generella åtgärden att höja bolånetaket kan förväntas få liknande effekt, men med skillnaden att en sådan åtgärd träffar lika för alla. Det blir enklare att låna för alla, och bostäder blir dyrare för alla.
När stöd riktas till en viss grupp, exempelvis förstagångsköpare, får de som faller utanför gruppen däremot endast känna av de högre priserna. Det leder till gränsdragningsproblem. När vi bestämmer vilka som ska hjälpas, bestämmer vi samtidigt vilka som endast ska få bära kostnaden av stödet. Erfarenheterna från Norge ger återigen stöd, subventionerat bosparande leder till högre priser. Samma sak gäller erfarenheterna från både Australien och Storbritannien. Priserna blir högre med statligt stöd.
Det brittiska stödet gäller för köp av nyproducerade bostäder och ges i form av ett statligt subventionerat lån om maximalt 20 procent av priset på den nyproducerade bostaden, mot att köparen kan står för fem procent på egen hand. Lånet är räntefritt under fem år. Åtgärden har, enligt Simon Imner, främst kommit att kritiseras för att vara starkt prisdrivande.
Priserna för nyproducerade bostäder har pressats upp, vilket resulterat i att stödet till stor tillfallit byggföretagen. Kritiker menar också att stödet indirekt pressat upp priser inom det befintliga beståndet, och således missgynnat de i behov av billigare bostäder. Statliga stöd riskerar alltså inte att bli regressiva enbart för att de med lägst inkomster och förmögenheter blir utan stöd. Det kan även resultera i att dessa grupper möter en ännu svårare bostadsmarknad.
Den svenska bostadsmarknaden kännetecknas av ett antal större problem som skapats på politisk väg. Att införa regressiva stöd kommer innebära att ytterligare resurser flyttar från de grupper som har det svårast till andra. Det finns således en risk att situationen förvärras i stället för att den förbättras. Jag är orolig för att ett statligt bostadslån riskerar göra just det.