Låt hyresmarknaden vara en marknad

I höst ska regeringen tillsätta utredningen som ska ta fram förslag för hur fri hyressättning i nyproduktion ska se ut. Om samarbetspartierna kan enas om direktiven, vill säga. För den framtida utredaren finns mycket inspiration att hämta från andra europeiska länder.

I en rapport åt Finanspolitiska rådet beskriver jag hyreslagstiftningen i Danmark, Norge, Finland, Österrike, Tyskland, Storbritannien och Sverige. Den svenska lagstiftningen sticker ut som särskilt hård. Det gäller såväl besittningsskydd som reglering av hyran, för både nya och befintliga hyresgäster. I andra länder, som också har bättre fungerande hyresbostadsmarknader, är lagstiftningen mindre klåfingrig. En viss tröst går att finna i att många länder tidigare har haft lika hårda regleringar som Sverige, men att de genom avregleringar skapat bättre fungerande bostadsmarknader.

Vems hyresmarknad?

När vi diskuterar hyreslagstiftningen måste vi beakta att den behöver fungera både för hyresgäster som vill bo länge i sin bostad och för dem som har ett kortare boendeperspektiv.

Personer med kort boendeperspektiv kan vara studenter, de med tillfälliga arbeten på annan ort och de som flyttar till en ny ort utan att ha en klar uppfattning om precis var de vill bo. Denna grupp är sannolikt intresserade av en tillgänglig hyresmarknad; det ska gå relativt snabbt att hitta en lägenhet. Om hyresmarknaden bara skulle vara till för den här gruppen hade behovet av statliga ingrepp varit väldigt litet.

Personer med ett längre boendeperspektiv kan vara hushåll som har lägre inkomster eller mindre sparat kapital, och som därför har svårt att köpa villa eller bostadsrätt. Här finns även de som föredrar den högre servicenivå som det innebär att bo i hyresrätt. För att hyresmarknaden ska vara ett alternativ även för den här gruppen behövs någon sorts garanti för att man ska kunna bo kvar på samma ställe under överskådlig tid. Ett besittningsskydd helt enkelt.

Tre grupper som spelar roll

För att tillgodose behoven hos i synnerhet de som vill bo länge i sin bostad kan det alltså finnas behov av lagstiftning. Den lagstiftning som ska reglera hyresmarknaden bör inriktas på att balansera intressen mellan olika parter. Här kan vi identifiera tre tydliga intressegrupper (varav endast två är ordentligt organiserade och därför står för en majoritet av debatten).

För det första har vi hyresvärdar. Hyresvärdar, kan vi anta, vill maximera vinsterna genom att hyra ut bostäder till så höga hyror som möjligt. Om hyrorna sätts alltför högt riskerar dock lägenheterna att stå tomma. Detta hindrar hyresvärdar från att ta ut vilka hyror som helst.

För det andra har vi befintliga hyresgäster, som är intresserade av att betala så låg hyra som möjligt, allt annat lika. De är sannolikt också, som nämnts ovan, intresserade av att kunna förutse sin framtida boendesituation.

Vid sidan av dessa två välorganiserade intressegrupper finns personer som vill vara hyresgäster, men som ännu inte kommit in på hyresmarknaden. Låt oss kalla dem framtida hyresgäster. Dessa är naturligtvis också intresserade av sådant som befintliga hyresgäster är intresserade av. Men de är framför allt intresserade av hur tillgängliga förstahandskontrakt är. Om det är nästintill omöjligt att få ett förstahandskontrakt spelar det ju ingen roll hur hög hyran är.

Maktbalans

Här finns en tydlig målkonflikt. Lagstiftning som inriktas på att hjälpa dem som redan har en hyresrätt, till exempel regleringar av hyrorna eller starka besittningsskydd, skadar dem som inte har en hyresrätt ännu – helt enkelt eftersom sådana regleringar gör det svårare att bli hyresgäst. Med utgångspunkt i den nuvarande svenska lagstiftningen är det därför svårt att göra förändringar som inte försämrar för någon part. Här finns dock en klar fördel med förslaget om fri hyressättning i nyproduktion som snart ska utredas, eftersom det ju inte finns några befintliga hyresgäster att ta hänsyn till.

Hur skulle maktbalansen mellan hyresvärd och hyresgäst se ut på en fungerande hyresmarknad, med vilket jag menar en marknad där man inom rimlig tid kan få tag i hyreslägenheter med olika storlek och läge?

På en sådan marknad är maktbalansen mellan en framtida hyresgäst och en hyresvärd jämn. Om den framtida hyresgästen inte är nöjd med någon del av det erbjudna hyresförhållandet, exempelvis hyrans storlek eller bostadens skick, kan hon vända sig till en annan hyresvärd. Här finns således inget särskilt behov av reglering.

Så fort den framtida hyresgästen accepterar ett erbjudande och ett avtal upprättas med en hyresvärd förändras dock maktbalansen, till hyresgästens nackdel. För hyresgästen är det betydligt kostsammare att flytta till en ny lägenhet än det är för hyresvärden att hitta någon annan att hyra ut till. Hyresgästen måste lägga tid på att söka lägenhet, och när hon väl har flyttat välja skola och förskola åt barnen, lära sig hitta i området och lära känna grannar.

Ingen vill ha vakanser

Att hyresgästen och hyresvärden gör olika stora investeringar medför att den ena parten har mer att förlora på att hyresavtalet upphör. Det är därför möjligt för hyresvärdar att i omförhandling med sittande hyresgäster ta ut en hyra som överstiger den hyra som någon annan skulle vara villig att betala. Att jämna ut den här maktrelationen är något hyreslagstiftning med fördel kan inriktas på, något vi också ser i andra länder.

Hyrorna för nyinflyttande hyresgäster regleras inte nämnvärt i de länder jag undersökt. Förändringar i hyra för befintliga hyresgäster regleras däremot. Ofta får de omförhandlade hyrorna inte överstiga hyran för jämförbara lägenheter. Dessutom finns ofta lagstiftning som säkerställer ett visst besittningsskydd, i form av att hyresvärdar inte på vilka grunder som helst kan säga upp ett hyresavtal.

Frågan är dock om sådan lagstiftning verkligen behövs. Hyresvärdar är inte särskilt förtjusta i vakanser. På en fungerande marknad behöver hyresvärdar konkurrera om hyresgäster (i stället för motsatsen, som varit sann i Sverige så länge hyrorna reglerats). Det är sannolikt att hyresvärdar, i konkurrens om hyresgästerna, skulle erbjuda hyresavtal med långa löptider och förutsebara hyror. Detta skulle lämna ett väldigt litet utrymme åt lagstiftningen, som då i stället skulle kunna inriktas på att hålla borta uppenbara skojare från marknaden.