Han utmanar Hyresgästföreningens monopol

Allmännytta eller särintresse? I Trollhättan har åtskillnaden mellan ett kommunalt bostadsbolag och arbetarrörelsens bostadspolitiska intresseorganisation suddats ut.

Det är ett exempel som väcker frågor om Hyresgästföreningens politiska ställning, men också vad långvarigt maktinnehav gör med en kommun. Sedan 1925 har Socialdemokraterna varit i styrande ställning här.

Men den här historien tar sin början under 2018.

”Vi har lägenheter där det fortfarande är gemensam dusch i källaren”

Längs Drottninggatan i Trollhättan löper fem bruna tidstypiska sex- och sjuvåningshus. Stensmedjan heter området som byggdes på 1950-talet och förvaltas av det allmännyttiga bostadsbolaget Eidar.

Inte bara fasaderna speglar en svunnen tid. Här har hyresgäster flyttat in och ut under sju decennier men utöver det löpande underhållet har inga stora renoveringar gjorts under den tiden.

– Vi har lägenheter, år 2018, där det fortfarande är gemensam dusch i källaren, sade områdeschefen Daniel Ruus till lokaltidningens reporter på TTELA under ett bostadsmöte där hyresgästerna informerades om den kommande totalrenoveringen.

Nu skulle allt göras: stammar renoveras, ytskikt rustas och fönster bytas. I förhandlingar med Hyresgästföreningen kom Eidar överens om att höja hyrorna för hyresgästerna i Stensmedjan med i genomsnitt 29 procent. Beskedet väckte starka känslor och reaktioner hos boende. En av hyresgästerna, Shorsh Ali, drog igång en namninsamling. Han startade en Facebook-grupp och knackade dörr i området.

Protestlistan blev en stor framgång. 1 055 personer skrev på namninsamlingen som uppmärksammades av både tv och tidningar lokalt. I augusti 2018 backade Eidars styrelse och beslutade att justera ner den genomsnittliga höjningen till 20 procent.

Hyresgäströrelsen och arbetarrörelsen

Efter framgången såg Shorsh Ali potential för något större. Vid tillfället satt han med i en lokal arbetsgrupp för Hyresgästföreningen, men kände efter hyreskonflikten – där han tog strid mot såväl Eidar som Hyresgästföreningen – inte för något djupare engagemang.

Politik saknade inte heller betydelse.

– Jag är inte socialdemokrat, säger han och påpekar att han inte tillhör något politiskt parti.

Själv beskriver han sin politiska bakgrund som vänster, men efter att han började engagera sig i bostadsfrågan har han hittat beröringspunkter med politiker från höger till vänster; han motsätter sig såväl marknadshyror som för rigorösa byggregler som fördyrar nyproduktion. Framför allt ville han dock starta en organisation som samlade hyresgäster oavsett politisk färg.

– Vi ska vara en politiskt oberoende organisation som kan prata med alla partier, säger Shorsh Ali.

Hyresgästföreningen å sin sida beskriver sig själv som en partipolitiskt obunden organisation, men den bedriver ett omfattande arbete med politisk opinionsbildning för klassiskt socialdemokratisk bostadspolitik med bostadssubventioner, mot friare hyressättning och för högre bostadsbidrag.

Banden till arbetarrörelsen är inte bara historiska, utan högst reella. Hyresgästföreningen är en medlemsorganisation i arbetarrörelsens bildningsförbund, ABF, såväl som i arbetarrörelsens organisation för internationellt utvecklingsarbete, Palmecentret. Nuvarande ordföranden Marie Linder lämnade ett jobb som kommunikationschef på LO, hennes företrädare Barbro Engman hade en bakgrund som socialdemokratisk riksdagsledamot.

Startade konkurrent till Hyresgästföreningen

Shorsh Ali bestämde sig för att omvandla sitt nätverk ”Ett hem för alla” till en hyresgästorganisation, där han förutom att protestera mot chockhöjda hyror också började hjälpa hyresgäster att ta strid med hyresvärdar som vanvårdar sina fastigheter.

– Det är ofattbart att människor bor så här 2018, sade han till TTELA, när han kritiserade en lokal hyresvärd som inte åtgärdade synligt mögel i lägenheter, sprickor i bärande väggar och förråd fyllda med bråte (24/10).

Han berättar om ständiga ursäkter och undanflykter.

Men att starta en konkurrerande hyresgästorganisation skulle visa sig vara lättare sagt än gjort. Hyresgästföreningen har en monopolställning när det kommer till förhandlingar – det var han beredd på, men han kunde aldrig ana hur djupt rotat samarbetet kunde vara med kommunens allmännyttiga bostadsbolag.

Bara att låna kvarterslokalen för att hålla medlemsmöten med de 40-talet medlemmar som hade anslutit sig visade sig bli ett projekt i sig. Lokalerna ska vara tillgängliga för alla hyresgäster, men numret man skulle ringa för att få nyckeln – det gick till den lokala hyresgästföreningen. Han berättar om ständiga ursäkter och undanflykter. Under två års tid har han inte lyckats låna kvarterslokalen en enda gång.

Den dolda avgiften som genererar 200 miljoner

Den svenska hyresmarknaden är konstruerad som en partsmodell, med fastighetsägare på ena sidan, och Hyresgästföreningen på den andra. De allra flesta hyreskontrakt kommer i sin tur med en förhandlingsklausul, som gör att de omfattas av den så kallade förhandlingsordningen, vilket innebär att en hyresgästorganisation – i praktiken Hyresgästföreningen – förhandlar hyran åt hyresgästerna. Detta gäller för närmare nio av tio hyresgäster i Sverige.

Det innebär också att man måste betala en så kallad hyressättningsavgift till Hyresgästföreningen.

För dyrt, för krångligt – blev svaren.

Få hyresgäster känner dock till förhandlingsavgiften, som sällan skrivs ut på hyresavin. Sedan 2011 är den på 12 kronor per lägenhet och månad. En ynka summa i sammanhanget kan tyckas, men då 90 procent av alla hyreshushåll i Sverige betalar 144 kronor per år, har det blivit en viktig intäktskälla för Hyresgästföreningen.

Hyressättningsavgiften inbringar årligen över 200 miljoner kronor till Hyresgästföreningen. Det motsvarar en fjärdedel av föreningens årliga budget. Bara för hyresgästerna i Trollhättans kommunala bostadsbolag summeras avgifterna till 800 000 kronor om året.

Hur lämnar man förhandlingsordningen? Det frågade sig Shorsh Ali som av förklarliga skäl inte ville låta sin hyra förhandlas av Hyresgästföreningen, eller betala någon hyressättningavgift till någon annan hyresgästorganisation än sin egen.

Han tog upp frågan under flera möten med Eidar, men varje gång fick han svaret att det inte var möjligt. Vad skulle hända om fler hyresgäster krävde samma sak? För dyrt, för krångligt – blev svaren.

I sin information till hyresgäster på nätet är Eidar tydliga med att avgiften ska betalas, oavsett om hyresgästen vill det eller inte:

När Eidar förhandlar om din hyra så gör vi det med Hyresgästföreningen. Av din hyra så går 12 kr (2019) till Hyresgästföreningen för att de ska förhandla för Eidars hyresgäster i den årliga hyresförhandlingen. Detta är en obligatorisk avgift oavsett om du är aktiv medlem i hyresgästföreningen eller inte. Du kan bli medlem i hyresgästföreningen och får då betala en separat medlemsavgift till hyresgästföreningen.

Att tvinga in hyresgäster i förhandlingsordningen, kan dock strida mot lagen. Hyresgäster har rätt att förhandla sin egen hyra, menar juristen Nathalie Brard, som i rollen som chef för hyresmarknad på Fastighetsägarna i Stockholm leder de årliga hyresförhandlingarna.

– Som enskild hyresgäst kan man förhandla direkt med sin hyresvärd om lägenheten inte omfattas av en förhandlingsordning. Hyresgästen kan även för egen del begära villkorsändring, säger hon och fortsätter:

– Hyresvärd och hyresgäst kan tre månader efter att hyresförhållandet inletts komma överens om att lägenheten inte ska omfattas av förhandlingsordningen.

Hyressättningsavgiften är heller inte någon ”obligatorisk avgift”.

– För det fall lägenheten inte längre omfattas av förhandlingsordningen utgår inte heller någon förhandlingsersättning för denna lägenhet, säger Nathalie Brard.

Om det har gått tre månader sedan tillträde ska det räcka med att hyresgästen hör av sig till hyresvärden och meddelar att hon vill få förhandlingsklausulen i hyresavtalet struken.

Nathalie Brard förklarar att den hyresgäst som vill bli undantagen, men där hyresvärden motsätter sig, får ansöka om att inte omfattas av förhandlingsordningen hos hyresnämnden.

För Shorsh Ali och hyresgästerna hans förening representerar är dock frågan större än något ärende som kan lösas i hyresnämnden.

– Vi har som ett av våra mål att avskaffa hyressättningsavgiften som är en dold och påtvingad avgift, säger han.

Urban Blom på Eidar, medger när jag ringer att ingen såklart ska tvingas in i en förhandlingsordning, men ber att få återkomma när jag frågar om vilka möjligheter som enskilda hyresgäster har när det kommer till att förhandla sin egen hyra, då han behöver stämma av med sin ekonomichef om vad som gäller.

– Jag har ingen kunskap eller information om att personen du refererade igår formellt sagt upp sin förhandlingsordningsklausul eller vänt sig till oss om detta, men det kan ju finnas kontakter som jag inte känner till, skriver han i ett uppföljande ett mejlsvar och förklarar att förhandlingsordningen ska sägas upp skriftligen.

Det är ett nytt besked för Shorsh Ali. I praktiken är dock möjligheten för enskilda hyresgäster att förhandla hyran mest av symbolisk art. Det är svårt, även för hyresgäster som står utanför förhandlingsordningen, att förhandla sin egen hyra.

I stället för att starta en kampanj mot Eidars och Hyresgästföreningens höjningar av hyran i Stensmedjan hade Ali kunnat gå via hyresnämnden och begära sänkning.

Fastighetsjuristen Tore Ljungkvist tar upp detta scenario i en boken Skälig hyra – en studie av bruksvärdesystemet. Hyresnämnden ställer i sin prövning då krav på att hyresgästen kan hänvisa till jämförelsematerial, skriver han.

Ett rimligt krav kan tyckas, att den hyresgäst som menar att en hyreshöjning är oskälig, kan visa på att hyran är lägre i jämförbara lägenheter i området. Men det finns inget centralt register över hyror att ta del av för den som befinner sig i en tvist.

Den som behöver hjälp kan såklart vända sig till Hyresgästföreningen, men då krävs medlemskap i just den organisation som man anser har förhandlat fram en oskälig hyreshöjning. Om Shorsh Ali hade tagit striden den ordinarie vägen via hyresnämnden hade han alltså i praktiken behövt gå med i Hyresgästföreningen.

Betalar för aktiviteter och anställda

Hyressättningsavgiften ska bara täcka upp för Hyresgästföreningens hyresförhandlingar. Den som inte självmant valt att bli medlem i föreningen ska inte heller betala för dess verksamhet, är argumentet. För Eidar är dock Hyresgästföreningen mer än en förhandlingspart: ungefär två miljoner kronor betalas till föreningen årligen, men inte ens hälften av det är hyressättningsavgifter.

I en insändare i lokaltidningen från november 2018 frågar en hyresgäst varför han återigen har fått flera gemensamma erbjudanden från sin hyresvärd Eidar och Hyresgästföreningen. Ordföranden för Hyresgästföreningen i regionen Lennart Derehag svarar några dagar senare att en av föreningens uppgifter är att ”bedriva bra verksamhet ute i våra bostadsområden”.

Hyresgästföreningen har under de senaste åren arrangerat en rad aktiviteter för boende i Eidars bostadsområden i Trollhättan. De har genomfört familjeresor till Universeum och Jul på Liseberg, men bland de större satsningarna finns ett flerdagarskollo för hela familjer som årligen genomförs på föreningens anläggning Solgården. Bland inslagen finns de som hör vanliga sommarkollon till – ”lekar, spel och bad” – men också ”demokrati” och ”föreningskunskap”.

Hyresgästföreningen har också ansvarat för projektet ”Sommarskoj”, där ungdomsledare utbildas under sommarlovet. Samma aktiviteter planeras nu till sommaren, men betalar för Hyresgästföreningens nämnda verksamhet gör bostadsbolaget Eidar.

Bostadsbolaget har instiftat en ”fritidsfond” som under 2019 uppgick till en halv miljon kronor.

– Detta är en fond som hanteras av oss tillsammans med Hyresgästföreningen, i syfte att skapa aktiviteter som riktas mot alla våra hyresgäster oavsett om de är organiserade eller ej. Detta säkerställs genom att de lokala hyresgästföreningarna ansöker till en fördelningsgrupp där vår representant har uppdraget att säkerställa just detta, skriver Urban Blom i ett mejl.

För att jobba med det bostadssociala arbetet i Eidars områden har Hyresgästföreningen anställt en verksamhetsutvecklare, men lönen – den betalas av det kommunala bostadsbolaget och i förlängningen av hyresgästerna.

– Vi satsar mycket egna resurser på aktivitet, trivsel och så vidare, men utifrån det perspektivet att det också är lagstadgat att vi ska säkerställa ett boinflytande, har vi valt att ha det utanför vår lönelista, säger Urban Blom.

Vilket inflytande har ni över verksamheten?

– Vi har en boinflytandekommitté, där vi träffas och går igenom verksamheten, men det handlar om att skapa aktivitet och inflytande överhuvudtaget, som att skapa hyresgästföreningar till exempel där viljan finns.

Hur ser ni på att organisationen vars anställda ni finansierar har en politisk agenda?

– Vi ser det inte utifrån det perspektivet. De är politiskt styrda, men vi tittar utifrån hyresgästernas perspektiv och då finns det en organisation där ute som på något sätt arbetar för hyresgästernas bästa och hyresgästernas demokratiska rättigheter, så vi lägger inte det politiska perspektivet på det, utan för oss handlar det om bodemokrati.

”Jag vill utmana Hyresgästföreningen på riksnivå”

Shorsh Ali är starkt kritisk till upplägget.

– Det är ju helt absurt att ett allmännyttigt bolag, som dessutom är skattefinansierat, betalar för löner och aktiviteter för sin motpart i hyresförhandlingarna.

Utöver två miljoner i betalningar till Hyresgästföreningen lånar föreningen lokaler för egna aktiviteter utan kostnad, i utbyte mot att de administrerar uthyrning av lokalerna. Om lokalerna i stället hade hyrts ut hade det varit till ett värde om 700 000 kronor årligen, enligt Eidars egen uppgift.

Shorsh Ali har gett upp sina försök att få låna kvarterslokalen i sitt eget bostadsområde och har nu inlett ett samarbete med Studiefrämjandet i Trollhättan, där han får låna lokal.

29 mars blir det årsmöte, men målsättningarna sträcker sig längre än det egna bostadsområdet.

– Jag vill utmana Hyresgästföreningen på riksnivå och jag behöver åka utanför kommunen märker jag, andas ny luft och få nya intryck.

Efter Smedjans kontakter med Eidar har informationen om att hyressättningsavgiften är obligatorisk tagits bort från bostadsbolagets webbplats.

Lyssna på Smedjanpodden om granskningen: Special: Hyresgästföreningen och kommunal korporativism

Läs också: Hyresgäströrelsen representerar inte alla hyresgäster

Vet du mer om fallet i Trollhättan eller känner du till liknande fall i andra kommuner? Kontakta tobias.samuelsson@timbro.se