Marcus Björk: Regleringarna ger oss både köer och tomma lägenheter

Under juni månad minskade konkurserna i Sverige för första gången på nästan två år enligt statistik från affärs- och kreditinformationsföretaget UC. Tvärtemot trenden gick däremot byggbranschen som i stället såg antalet konkurser öka med 12 procent. Detta samtidigt som över 800 000 personer står i bostadskö bara i Stockholm.

I en intervju med Dagens Industri berättar Marika Klerby-Nordström, marknadschef för Bostadsförmedlingen i Stockholm, dessutom att det har blivit svårt att hyra ut nyproducerade hyreslägenheter i Stockholmsområdet. Detta samtidigt som bostadskön fortsätter att växa i rekordtakt. Denna paradoxala situation är en konsekvens av kombinationen av dagens hyres- och byggregleringar. 

I Sverige sätts hyrorna i nyproducerade bostäder oftast genom så kallad presumtion. Det innebär att hyrorna ska avspegla byggkostnaderna och en rimlig avkastning för fastighetsägaren. Denna princip gäller dock bara maximalt i 15 år, innan den så kallade bruksvärdesprincipen tar över. Då är det inte längre fastighetsägarens faktiska kostnader som ligger till grund för hyran. I stället är det genom hur hyresgäster “i allmänhet värderar lägenheters egenskaper” som bruksvärdet uppskattas. Det vill säga av intresseorganisationen Hyresgästföreningen som i praktiken har monopol på att förhandla hyrorna å hyresgästernas vägnar. 

Genom att ha två olika modeller för hyressättning har man skapat ett A- och B-lag på hyresmarknaden.

Genom att ha två olika modeller för hyressättning har man skapat ett A- och B-lag på hyresmarknaden. En marknadsmässigt prissatt modell där kötiderna minskar och en reglerad där kötiderna fortsätter att öka. Detta är en indikator på att efterfrågan på äldre och billiga hyreslägenheter är större än efterfrågan på nyare och dyrare. Färre är helt enkelt beredda att betala för de stora badrum och detaljreglerade kök som krävs i dagens nyproduktion

Samtidigt är det naturligtvis en omöjlig ekonomisk ekvation att den artificiellt låga bruksvärdeshyran är lägre än fastighetsägarens faktiska kostnader. Fastighetsägarna tvingas därför i stället att försöka hålla nere sina kostnader genom att exempelvis eftersätta underhållet. Om ekvationen ändå inte går ihop kan ombildning till bostadsrätt bli ett alternativ, vilket enligt Hyresgästföreningen själva, främst sker för äldre bostäder med låg hyra. Det vill säga för de lägenheter där bruksvärdesprincipen fått mest genomslag under längst tid. Detta spär ytterligare på bristen på de attraktiva billiga hyreslägenheterna, vilket gör att kötiden ökar. 

Fastighetsägarna tvingas därför i stället att försöka hålla nere sina kostnader genom att exempelvis eftersätta underhållet.

En av få möjligheter att höja hyran enligt bruksvärdesmodellen är att att höja standarden. De protester som brukar uppstå vid renoveringar av äldre hyreslägenheter är ett tecken på att många verkar föredra en lägre boendestandard till förmån för en lägre hyra. Detta stärks ytterligare av den lägre efterfrågan på nya hyresrätter med högre boendestandard och högre hyra. Presumtionshyrorna för nyproduktion, som är marknadsmässigt prissatta i förhållande till boendestandard och byggkostnader, är nämligen i snitt 46-50 procent högre än för andra hyreslägenheter. 

Istället för dagens nyproduktion behöver det byggas mer av det som faktiskt efterfrågas av människor. Med tanke på vad det är längst kö till verkar det vara lägre standard till förmån för lägre hyra. Dagens ambitionsnivån för nyproduktion borde därför tillåtas vara lägre för att bättre matcha utbudet med efterfrågan på billiga lägenheter. Det gäller inte minst den omfattande och i många fall ökande krav- och regelbördan för nyproduktion. Om utbudet på så sätt tillåts möta efterfrågan hade nya lägenheter inte behövt stå tomma samtidigt som köerna fortsätter att växa.