Fredrik Kopsch: Planekonomiska hyror gör svenskar bostadslösa

Bostadsbyggandet faller i Sverige. Boverket bedömer att antalet påbörjade bostäder under 2023 inte ens når upp till hälften av vad de gjorde för två år sedan. Orsaken är en cocktail av försämrade förutsättningar. Under flera år har hushållen pålagts hårdare kreditrestriktioner vilket försvårat byggandet av ägda bostäder. Stigande räntor och energikostnader har gjort hushållen pessimistiska och bostadspriserna faller därefter. Samtidigt har byggkostnaderna stigit med uppåt 20 procent. Boverkets prognoser kan mycket väl visa sig optimistiska.  

Nu, mer än tidigare, finns ett stort behov av bostadspolitiska strukturreformer. När alla förutsättningar för bostadsbyggande försvinner måste politiker göra vad de kan för att säkerställa en fortsatt bostadsproduktion. Faktum kvarstår, bostadsmarknaden är överreglerad. Kommuner saknar starka incitament att tillåta fler bostäder. Hushåll har svårt att låna. Och den svenska hyresmarknaden har till följd av olika hyresregleringar varit ett sorgebarn sedan andra världskriget. Mycket pekar dessutom på att situationen på hyresmarknaden kommer att förvärras ytterligare.  

I min nya bok, Allt du behöver veta om bostadspolitik (Timbro förlag, 2023), ger jag en förklaring till varför bostadspolitiken ser ut som den gör. Jag menar att bostadspolitikens utformning drivs fram av olika intressegrupper. Så är det naturligtvis inom många politikområden. Men just bostadsmarknaden, som kännetecknas av både lokal produktion och konsumtion, innebär att särintressen kan få en särskilt stark grogrund.

Även mycket strikta och direkt marknadsskadliga regleringar som drivs fram av bostadsmarknadens särintressen kan inte eliminera bostäder som redan finns, åtminstone inte på kort sikt. Det är en stor skillnad jämfört med andra marknader, som vid för strikta regleringar helt kan försvinna från landet.

Hur särintressen skadar bostadsmarknaden blir aldrig så tydligt som i Sverige.

Hur särintressen skadar bostadsmarknaden blir aldrig så tydligt som när det kommer till den svenska hyresmarknaden. Hyressättning i nyproduktion har skapat politisk turbulens. De modeller för hyressättning som finns är krångliga och leder till att investeringar i hyresmarknaden uteblir.

Vi har kort sagt ett akut behov av fri hyressättning för nybyggda bostäder.

Bortsett från den hyresreglering som det avskaffade, och ineffektiva, statliga investeringsstödet innebar, finns det idag tre sätt att bestämma hyran för en nyproducerad bostad.

Det första sättet är att direkt bruksvärdespröva nyproduktionshyror. Det här alternativet behöver inte diskuteras närmare. Möjligheten att direkt bruksvärdespröva används i de fall bruksvärdeshyrorna ligger på en nivå som innebär att investeringskostnaderna täcks. Att det finns andra sätt att bestämma hyran för en nybyggd lägenhet är förstås en konsekvens av att bruksvärdeshyrorna är för låga.

För att komma runt problemet med bruksvärdeshyror som var för låga för att motivera till nyproduktion infördes 2006 de så kallade presumtionshyrorna. En presumtionshyra tillåts vara högre än bruksvärdeshyran under de 15 första åren. Därefter ska lägenheten som omfattas av presumtionshyra fasas in i bruksvärdessystemet. Möjligheten att initialt sätta högre hyror ger ett starkare incitament till nyproduktion, men det finns många osäkra faktorer, bland annat kring frågan om presumtionshyror kan komma att sänkas när de ska fasas in i bruksvärdessystemet.

Dessutom har presumtionshyrorna drabbats av bakslag som gör att de kommer användas i mindre utsträckning. En fastighetsägare som vill sätta en presumtionshyra måste förhandla med Hyresgästföreningen. Förhandlingen gäller då vilket avkastningskrav som är rimligt att tillämpa vid investeringen, vilket i slutändan bestämmer hyran givet investerings- och förvaltningskostnader.

Fastighetsägare har många gånger vittnat om att förhandlingarna med Hyresgästföreningen är krångliga. Hyresgästföreningen har som intresse att hålla nere hyrorna. Under 2022 lyckades de dessutom driva ett fall till hovrätten som kommer att få konsekvenser för presumtionshyrorna och deras tillämpning.

Fram till 2022 har presumtionshyrorna höjts på samma sätt som hyran för alla andra lägenheter. De har följt de årliga förhandlingarna mellan Hyresgästföreningen och fastighetsägare. Men eftersom presumtionshyror är högre menar Hovrätten att det inte är rimligt att de höjs med samma procent. I stället får de fortsättningsvis endast höjas med hälften av vad hyrorna för övriga lägenheter får höjas med.

För 2023, där hyreshöjningarna hamnat på historiskt höga 4-5 procent får alltså presumtionshyror höjas med 2-2,5 procent. Det innebär kraftigt sjunkande reala hyror.

Eftersom fastighetsägare upplevt förhandlingar med Hyresgästföreningen som krångliga har ett tredje sätt vuxit fram. Egensatta hyror, innebär precis som det låter, att fastighetsägaren själv sätter en hyra för en lägenhet. Den svenska hyresregleringen innebär nämligen inget hinder för en fastighetsägare att göra just det. En för högt satt hyra kan däremot sänkas av hyresnämnden. En fastighetsägare som sätter hyran själv riskerar alltid att få den sänkt.

Fram till 2019 fanns inga sådana exempel. Fastighetsägare har för det mesta bra koll på vilka hyresnivåer som kommer att tillåtas. Men i ett fall som avgjordes i hovrätten fick Uppsalahem sänka hyrorna för 61 hyresgäster i ett nybyggt kvarter. För de stora lägenheterna sänktes hyrorna med flera tusenlappar i månaden. Hovrättens dom ökade drastiskt osäkerheten för fastighetsägare som sätter sina hyror själv.

Om inget görs åt Hyresgästföreningens makt riskerar vi stå med förvärrad brist på bostäder.

De bakslag som träffat den svenska hyresmarknaden har en sak gemensamt. Hyresgästföreningen har varit drivande i att få fram förändringarna. Det är tydligt att lagstiftningen för hyresmarknaden behöver utformas på ett sätt som minimerar möjligheterna för skadliga särintressen att driva igenom sin agenda. Annars riskerar vi stå med en förvärrad brist på bostäder.

Och det finns redan ett förslag som kan vara infört inom ett år. I juni 2021 presenterade utredningen om fri hyressättning vid nyproduktion sitt betänkande. Utredningens förslag är bra, vilket jag skrivit om tidigare. Både privata och kommunala bostadsbolag förväntade sig dessutom att förslaget skulle leda till att 11 000 fler bostäder tillkommer varje år.

Allt som krävs är att statsråden Gunnar Strömmer och Andreas Carlson överger sin handlingsförlamning. Driv igenom fri hyressättning i nyproduktion. 

Fredrik Kopschs nya bok Allt du behöver veta om bostadspolitik är utgiven på Timbro förlag och finns att köpa här.