Ekonomi Granskning
Nej, Moderaterna stoppade inte friare hyror
I debatten påstås det ibland att Moderaterna i och med förra sommarens misstroendeförklaring stoppade en avreglering av hyresmarknaden. Det stämmer inte. Utredningens förslag om friare hyressättning hade knappast överlevt förhandlingar mellan Socialdemokraterna och stödpartierna, och resultatet hade mycket väl kunnat bli lika dåligt som dagens hyresmarknad, skriver Fredrik Kopsch.
I juni 2021 presenterade utredningen om fri hyressättning i nyproduktion sina förslag. Det skapade omedelbart en regeringskris. Misstroende väcktes mot den dåvarande statsministern Stefan Löfven (S) och riksdagen röstade bort honom. Tillsammans med regeringen försvann också alla kvarvarande punkter i det så kallade Januariavtalet, där fri hyressättning ingick. Förslaget remitterades aldrig.
Jag ser ofta människor ge uttryck för uppfattningen att Moderaterna röstade emot införandet av fri hyressättning. De menar att vi hade en unik chans att få igenom reformen 2021, och att den för att ha en chans att gå igenom måste initieras av socialdemokratin. Jag är inte lika övertygad. Dels tror jag att även en moderatledd regering kan initiera en avreglering, dels tror jag inte att förslaget från förra året hade överlevt den politiska förhandling som skulle ha ägt rum innan en proposition kunnat läggas på riksdagens bord.
När direktiven till utredningen presenterades skrev jag en artikel här i Smedjan. Jag påpekade att fri hyressättning i nyproduktion kan tolkas på två olika sätt. Antingen att hyror får sättas fritt när huset byggs utan marknadsjusteringar därefter eller att hyror får sättas fritt när huset byggs och marknadsjusteringar är tillåtna därefter.
Det andra alternativet skulle ge oss ett fungerande delbestånd på bostadsmarknaden. Hyrorna skulle anpassas efter förändringar i efterfrågan. Det första alternativet riskerar däremot att i värsta fall bli sämre än dagens system.
Så vad innebar förslaget? Vilket av de två alternativen förespråkades?
Den nya lagstiftningen skulle tillåta en hyresvärd och en hyresgäst att fritt komma överens om vilken hyra som ska betalas när hyresgästen flyttar in. Här fanns dock en begränsning. Hyran ska vara rimlig i relation till hyresläget för likvärdiga lägenheter i samma ort. Sådana begränsningar finns dock i stort sett i alla länder, exempelvis Finland som brukar lyftas som ett föredöme vad gäller hyreslagstiftning.
Min bedömning är att utredningens förslag på sikt skulle ha inneburit att vi fått en fungerande delmarknad med hyresbostäder.
Efter att ett hyresavtal har upprättats, och en hyresgäst har flyttat in, behöver hyrorna kunna anpassas över tid. Utredningen föreslog flera möjligheter för detta. Hyresvärden fick meddela hyreshöjning en gång per år och huvudregeln skulle vara att hyror följer konsumentprisindex (KPI). Men det fanns också en mekanism för marknadsanpassning. Om den marknadsmässiga hyran, exempelvis till följd av en större efterfråga i det aktuella området, skulle kunna vara väsentligt högre (med vilket utredningen menar tio procent) får hyresvärden höja hyran till den nya marknadsmässiga nivån. Den nya marknadsmässiga hyran trappas stegvis in, vilket säkerställer att ingen hyresgäst får en stor och plötslig hyreshöjning.
När en hyresgäst flyttar ut och en ny ska flytta in börjar processen om. Hyresvärden och hyresgästen får fritt komma överens om hyra. I förslaget fanns alltså två olika sätt för hyrorna att följa förändringar i marknaden över tid. Dels marknadsanpassning inom hyresavtal, men med begränsning och trappningsregel. Dels marknadsanpassning genom avtalsfrihet för alla framtida nya hyresgäster.
Min bedömning är därför att utredningens förslag, om det hade förverkligats, på sikt skulle ha inneburit att vi fått en fungerande delmarknad med hyresbostäder som är tillgängliga, utan överdrivna kötider, och utan många av de andra problem vi ser på den svenska hyresmarknaden idag.
Men hade förslaget, efter remissrunda och ombearbetning i förhandling mellan Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Centerpartiet och Liberalerna verkligen sett ut så här? Det skulle däremot ha förvånat mig.
***
På presskonferensen när justitieminister Morgan Johansson tog emot utredningens förslag var han i stort sett positivt, så när som på två små detaljer som skulle bli föremål för framtida förhandling. Johansson tyckte inte att hyrorna skulle få marknadsanpassas vare sig inom eller mellan hyresavtal. Förändring över tid skulle endast tillåtas följa konsumentprisindex.
För att försöka reda ut hur förslaget skulle förändras om de olika mekanismerna för hyresförändringar slopades presenterar jag nedan fyra figurer.
Låt oss börja i figur 1 På den ena axeln har vi bostadens hyra och på den andra har vi den tid som passerat från att bostaden byggts och fått sin första hyra. Den nedre linjen visar en tänkbar hyresutveckling om hyran endast får följa KPI. Den övre linjen visar hur hyran skulle kunna förändras om den hela tiden fick följa förändring i betalningsvilja. Exemplet visar en lägenhet som blir mer attraktiv över tid. Det är även tänkbart att betalningsviljan för en lägenhet sjunker, om området blir mindre attraktivt exempelvis till följd av att den lokala arbetsmarknaden försämras.
Läs också:
För enkelhetens skull antar jag att en hyresgäst som flyttar in bor kvar i 10 år för att sedan flytta ut. Det speglar ungefär hur länge människor i genomsnitt bor i sina bostäder.
Den gröna linjen visar hur hyran skulle förändras över tid med utredningens förslag. Från början sätts hyran så att den motsvarar betalningsviljan. Därefter utvecklas den i takt med KPI till dess att skillnaden mellan den KPI-justerade hyran, och den hyra som gällt om hyresvärden fick sätta hyran fritt, är tio procent. Hyresvärden aviserar en marknadsanpassning som trappas in. När hyresgästen flyttar ut sätts hyran återigen på en marknadsmässig nivå, och processen börjar om.
Hyran för en specifik lägenhet skulle sällan spegla exakt vad betalningsviljan är, men den skulle över tid följa marknaden.
I figur 2 visar jag samma sak, med skillnaden att den gröna linjen nu följer KPI. Det här är vad Morgan Johansson gav uttryck för att han ville se som resultatet av förhandlingar.
Det skulle ha funnits en stor risk för att hyrorna för de lägenheter som byggts med stöd av den nya lagstiftningen halkat efter marknadsnivån.
Om Johansson hade fått precis som han ville skulle det ha funnits en stor risk för att hyrorna för de lägenheter som byggts med stöd av den nya lagstiftningen halkat efter marknadsnivån. Vi skulle därmed få precis samma problem med dessa lägenheter som vi har med dagens hyresbestånd.
Men förhandlingarna hade kanske inte fallit ut precis så som Morgan Johansson ville. Vad händer om bara en av marknadsanpassningar försvinner, och den andra behålls?
I figur 3 presenteras hur hyrorna skulle utvecklats (återigen den gröna linjen) om vi endast tillåter marknadsanpassning inom hyresavtal. Som synes försvinner då möjligheten att helt sätta hyran på en marknadsmässig nivå (för en lägenhet som hela tiden blir mer attraktiv). Men eftersom hyresvärden får höja hyran till en marknadsmässig nivå inom ett hyresavtal, med intrappning, kommer hyran sannolikt inte att avvika nämnvärt från sin marknadsmässiga nivå.
Det skulle ge oss ett sämre utfall än utredningens förslag, men det skulle ändå kunna ge en någorlunda välfungerande delmarknad.
Det förefaller dock inte särskilt sannolikt att Socialdemokraterna skulle ha accepterat marknadsanpassade hyror för befintliga hyresgäster framför att vakanta lägenheter skulle kunna få marknadsmässiga hyror. Figur 4 presenterar istället hur hyrorna hade utvecklats om vi endast tillåter marknadsanpassning mellan hyresgäster.
Hyran är marknadsmässig när en hyresgäst flyttar in, därefter förändras den med KPI. När en hyresgäst flyttar ut sätts en ny marknadsmässig hyra.
Men med detta förslag kommer mitt antagande om att hyresgäster flyttar var tionde år att falla. Om skillnaden mellan den faktiska och den marknadsmässiga hyran blir stor skapas incitament att stanna kvar.
I utredningens förslag ingår även att hyresgästers bytesrätt behålls. Det finns då en risk att hyran förändras genom KPI för all framtid genom att hyresgäster byter lägenheter med varandra. De skulle alltså aldrig komma ut på marknaden igen för att få en marknadsanpassad hyra.
Om utredningens förslag blir lagstiftning kommer Sverige att få en fungerande delmarknad. Om förslaget dessutom också utökas till att gälla för alla vakanta bostäder kommer vi att få en helt och hållet fungerande hyresmarknad.
Jag tror dock inte att utredningens förslag hade överlevt förhandlingar. Det är mer sannolikt att Morgan Johansson hade fått sin vilja igenom, eller att vi hade fått en kompromisslösning som riskerar vara lika dålig som den vi har idag.
Det Moderaterna ”röstade emot” kan alltså ha varit ett system som blivit lika dåligt, eller kanske till och med sämre, än det vi har idag.
Det här är förstås bara mina spekulationer. Det enklaste sättet för Moderaterna att tysta kritikerna är att omgående remittera förslaget om fri hyressättning i nyproduktion samt tillsätta en utredning med uppdrag att föreslå hur en övergång för hela beståndet enklast kan genomföras.