Ekonomi Granskning
Bostadsbristen är politikernas fel
Det finns gott om mark att bygga på, men politikerna sätter stopp. Enbart fyra områden i Stockholm som skyddats från byggande de senaste decennierna hade kunnat ge plats för bostäder för 140 000 personer, skriver Jacob Lundberg.
Sedan millennieskiftet har priserna på bostadsrätter mer än fyrdubblats – utöver inflationen. Villapriserna har ökat 150 procent realt under samma period. De stigande bostadspriserna gör oss fattigare, eftersom vi får mindre bostad för pengarna. På hyresmarknaden växer köerna och de reglerade hyrorna hamnar allt längre från den hyra som hade rått på en fri marknad.
Det här är inte en naturlig utveckling på en välfungerande marknad. Det finns mark att bygga på, även i storstadsområdena. Enbart tre procent av landets yta är bebyggd. Även i den mest bebyggda kommunen, Stockholm, är nästan hälften av marken obebyggd.
Förklaringen till att det inte byggs mer, trots höga priser, är politiska begränsningar. Systemet liknar en polsk riksdag där alla kan säga nej. Kommunerna har genom planmonopolet vetorätt för byggande, och använder det ofta. Staten sätter käppar i hjulet genom riksintressen, bullerregler och strandskydd.
Utgångspunkten blir därför ofta att inget ska byggas, och att det är den som vill bygga som måste argumentera för det. De kommuner som inte förbjuder byggande förväntar sig inte sällan beröm för det – eller måste mutas med statliga mångmiljardsatsningar på tunnelbana eller annan infrastruktur.
Utgångspunkten blir därför ofta att inget ska byggas, och att det är den som vill bygga som måste argumentera för det.
Byggrestriktionerna innebär stora samhällsekonomiska kostnader. Unga kan inte flytta till jobb eller studier, par som gjort slut har inte råd att separera och många bor mindre än de hade önskat.
Inte bara bostadsbyggandet påverkas. En växande befolkning och ekonomi kräver industrilokaler, handelsområden och logistikcenter. Politikernas byggbegränsningar drabbar oss alla genom högre priser och lägre löner.
Bostadspriser långt över byggkostnaden
Om det inte är brist på mark borde bostadspriserna bestämmas av vad det kostar att bygga. I dag kan man bygga en vanlig svensk villa för två miljoner. Även om vi lägger till markarbeten, avlopp och liknande för, högt räknat, en miljon är det långt under vad en villa kostar i storstäderna och många mellanstora städer.
Den billigaste villan i Täby på Hemnet just nu kostar åtta miljoner kronor, samtidigt som närmare två tredjedelar av marken i kommunen är obebyggd. Det borde vara rusning efter att bygga villor i Täby, från både investerare och familjer som behöver en ny bostad. Men på de flesta platser i Täby får man inte bygga.
Vi kan göra en jämförelse med marknaden för bilar, och hypotetiskt tänka oss en situation där priserna på begagnade bilar skjuter i höjden på grund av ökande befolkning, högre inkomster och lägre räntor på billån. En sådan situation skulle knappast bestå i längden. Den högre efterfrågan på bilar skulle göra det lönsamt för biltillverkarna att öka sin produktion, och priset på begagnade bilar skulle falla tillbaka till en nivå som står i proportion till kostnaden för att tillverka nya bilar.
Det borde vara rusning efter att bygga villor i Täby. Men på de flesta platser i Täby får man inte bygga.
De höga priserna gör, tillsammans med kreditrestriktionerna, att många bostäder blir i praktiken oåtkomliga för nästan alla utom de som haft turen att hoppa på bopriståget i tid – eller har föräldrar som gjort det. Ett par som vill köpa den allra billigaste villan i Täby måste ha en sparad miljon att lägga i kontantinsats och minst 90 000 kronor i sammanlagd månadsinkomst för att få låna hos Swedbank (hos SBAB måste de tjäna 100 000).
Snittvillan i Danderyd kostar 14 miljoner. Parets totala inkomst måste då vara 150 000 kronor. De enda yrken i Sverige som kommer över 75 000 kronor i månadslön är höga chefer, specialistläkare, börsmäklare och flygledare.
Kreditrestriktionerna är en del av problemet, men samtidigt måste man komma ihåg att om de avskaffades skulle bostadspriserna bli ännu högre. Kärnproblemet är därför bristen på byggbar mark.
Det finns plats att bygga på
Problemet är som störst i Stockholm. Nedan ger jag fyra exempel på platser där det skulle kunna byggas – om den politiska viljan finns.
Rinkebyskogen
Landareal: 2,5 km2
Potentiell befolkning: 15 000 (med samma befolkningstäthet som Sundbyberg)
På 1970-talet planerades tunnelbana till Täby. Man avsåg också att bygga bostäder och en station i Rinkebyskogen i Danderyds kommun. Men 1980 röstade Täbyborna nej till tunnelbanan och det blev inget nytt bostadsområde. 2014 beslutade Danderyds kommun att området skulle bli naturreservat.
Kymlinge
Landareal: 2,5 km2
Potentiell befolkning: 15 000 (med samma befolkningstäthet som Sundbyberg)
Tunnelbanans blå linje passerar en spökstation – Kymlinge – i norra Sundbybergs kommun. Området var tänkt att bebyggas på 1970-talet men fortfarande susar tågen förbi utan att stanna. Kommunen valde 2004 att bilda naturreservat i området. Huvudsyftet är att skydda grönlingen, en fisk som förekommer i hela Europa och bevarandemässigt klassas som livskraftig (least concern).
Gärdet
Landareal: 2 km2
Potentiell befolkning: 40 000 (med samma befolkningstäthet som Vasastan)
Omkring sekelskiftet fanns planer på att förstora Östermalm österut och norrut. Strandvägen skulle förlängas och kvartersstad med insprängda parker skulle byggas. Av detta blev dock inget och på 1990-talet beslutade riksdagen att bilda en nationalstadspark i området. I dag är Gärdet en gräsmatta där man kan rasta hunden och åka skidor på vintern – trots att det stora grönområdet Djurgården finns rakt söderut. Marken ägs av staten och Stockholms stad.
Bogesundslandet
Landareal: 28 km2
Potentiell befolkning: 70 000 (med samma befolkningstäthet som Hässelby Villastad)
Bogesundslandet är en halvö nordost om Stockholm, stor som Lidingö, men i princip helt obebyggd. På 1960-talet planerades området att bli bostäder, men planerna skrinlades. Området består till största delen av skog, likt 69 procent av Sveriges yta. Naturvärdena är inte större än att området blev naturreservat först 2013. Mindre än 1 procent av området utgör riksintresse av miljöskäl.
Enligt mina överslagsberäkningar skulle alltså 140 000 personer ha kunnat bo i dessa områden, som alla har blivit naturreservat eller nationalstadspark relativt nyligen. I en Timbrorapport från 2016 noterade Jesper Ahlgren att allt mer mark har blivit skyddad från bebyggelse under 2000-talet – samtidigt som befolkningen och bostadsbehovet ökat starkt.
Kommunerna sätter käppar i hjulet
Att minska regleringarna av byggandet borde därför vara en politiskt prioriterad fråga. Det förmodligen största hindret för byggande är det kommunala planmonopolet, som tillkom 1947 som en del av Socialdemokraternas efterkrigsprogram för ökad offentlig kontroll över ekonomin. Syftet var att åstadkomma en rationell markanvändning för samhällets bästa.
Oavsett vad syftet var från början kan vi i dag konstatera att planmonopolets främsta effekt är att agera bromskloss för byggande. Planmonopolet ger ju inte kommunpolitikerna makt att kommendera fram byggande – bara att säga nej.
Problemet är att kommunpolitikerna i byggnadsnämnden bara svarar inför sina egna väljare. Nybyggnation är sällan populärt bland grannarna, som alla som är med i sin lokala Facebookgrupp kan vittna om. Fenomenet kallas NIMBY – not in my backyard.
De som potentiellt skulle kunna bo i de nya husen vet sällan om det innan de är byggda, och bor kanske i en annan kommun. I och med det kommunala planmonopolet finns det ett systemfel som leder till att för få bostäder blir byggda.
Stigande bostadspriser gör oss inte rikare
I en ny rapport, Kommunerna som inte ville bygga, har Rebecca Rieschel visat på effekterna av planmonopolet. Rapporten innehåller en ranking över bostadsbyggandet i Sveriges kommuner, med hänsyn taget till prisnivån.
Danderyd är sämst rankat. Den genomsnittliga villaägaren i Danderyd har tjänat 1 500 kronor på ökade bostadspriser varje dag de senaste tio åren. Detta motsvaras förstås inte av någon vinst på samhällsnivå, utan ökningen har skett på bekostnad av alla som står utanför bostadsmarknaden och vill komma in.
Läs också:
Daniel Jahnson och jag beräknade 2013 att de stigande bostadspriserna totalt hade omfördelat 1 000 miljarder kronor till villa- och bostadsrättsägare. I dag lär siffran vara det dubbla.
NIMBY-problematiken finns i princip i alla kommuner. Att släppa fram storskaligt byggande i den egna kommunen är sällan en valvinnare. Därför bör det kommunala planmonopolet avskaffas.
Lucas Ljungberg har i en rapport presenterat ett konkret förslag för hur det kan gå till. Som huvudregel ska markägaren bestämma över sin mark och om det ska byggas eller inte. En ny statlig myndighet ska på ett rättssäkert sätt göra lämplighetsbedömningar och bevilja bygglov, i stället för politikerna i byggnadsnämnden. Att avskaffa kommunernas planmonopol vore ett viktigt steg mot en en bostadsmarknad som fungerar för alla.