Blir det äntligen fri hyressättning?

Den svenska hyresmarknaden har länge varit dysfunktionell. Den som vill ha en hyreslägenhet i någon av våra större städer kan i värsta fall behöva vänta ett par decennier. Orsaken är det svenska hyressättningssystemet, som innebär att hyror understiger sin jämviktsnivå. Hyressättningssystemet leder även till en mängd andra oönskade konsekvenser; hyreslägenheter ombildas till bostadsrätter, fastighetsägare ges felaktiga incitament till underhåll och renoveringar, andrahandshyror pressas upp och illegala marknader för hyreskontrakt ges en grogrund. Reformer har efterfrågats av ekonomer sedan 40-talet, de förändringar som gjorts, ibland stora sådana, har aldrig löst det grundläggande problemet. En fungerande hyresmarknad kräver en friare hyressättning än den nuvarande.

Just därför var punkt 44 i januariavtalet, som bland annat bestämmer att fri hyressättning vid nybyggnation ska införas, så välkommen. Och just därför är det så viktigt att den utredning som nu tillsätts ges möjlighet att i sitt betänkande lämna förslag som leder till en mer välfungerande hyresmarknad.

Genom en debattartikel presenterar representanter för samarbetspartierna förutsättningarna för utredningen. Och direktiven ligger nu ute på regeringens hemsida. Utredningen ska lämna sitt betänkande senast den 31 maj 2021. Detta innebär att lagstiftningen inte kommer vara på plats till 1 juli 2021, som januariavtalet gjort gällande. Istället får vi vänta till 2022. Huruvida det införs snabbt eller inte är dock en relativt ointressant fråga i relation till huruvida införandet blir bra eller inte. Det är naturligtvis alldeles för tidigt att uttala sig om vilka förslag som kan tänkas överlämnas i betänkandet. Men genom offentliggörandet har vi nu mer information att gå på.

För att förstå de problem utredningen är satt att lösa behöver man vara medveten om hur hyror för nybyggda bostäder sätts idag. Utöver att direkt fasas in som bruksvärdeshyror kan en fastighetsägare välja att söka överenskommelse med Hyresgästföreningen om så kallade presumtionshyror, eller välja att ensidigt sätta hyrorna. Det kan tyckas att det senare alternativet är just fri hyressättning, men en relativt färsk dom, som innebar hyressänkningar för Uppsalahem, belyser problemet. I det specifika fallet hade fastighetsägaren sökt överenskommelse om presumtionshyror, utan att parterna kommit överens. Det återstående alternativet är då att sätta hyrorna själv, så kallade egensatta hyror. Detta öppnar dock upp för risken att hyrorna prövas i hyresnämnd, där de kan sänkas (eller höjas), det skapar en stor osäkerhet vid nybyggnation då fastighetsägaren inte vet om hen kan få täckning för sin investering.

Det finns inga som helst belägg för att förslaget kommer resultera i nämnvärt högre hyror i genomsnitt

Jag har vid tidigare tillfällen (här och här) tagit upp ett antal frågor och sökt förtydliga ett antal viktiga detaljer gällande skrivelsen i januariavtalet och gällande innebörden av begreppet ”fri hyressättning”. Som absolut minimum bör begreppet innebära att en fastighetsägare fritt kan sätta hyran, och att denna inte kan sänkas genom beslut av hyresnämnd. Det vill säga, egensatta hyror utan möjlighet till rättslig prövning. En ännu viktigare detalj är hur hyrorna kommer tillåtas ändras för dessa lägenheter i framtiden. Jag ser två alternativ:

1. Hyran får sättas fritt när huset byggs utan marknadsjustering därefter, eller
2. Hyran får sättas fritt när huset byggs och marknadsjusteringar får göras därefter.

Den senare tolkningen av begreppet tillåter att hyrorna över tid anpassas till en marknadsmässig nivå. Den förra tolkningen innebär förvisso en marknadsmässig nivå från start, men lämnar inga garantier för att denna kan bibehållas över tid. Januariavtalet lämnade två alternativ för hur hyresförändringar skulle kunna gå till. Antingen skulle hyrorna följa en tariff, eller så gäller gängse förhandling, detta efter en ”inledande period”. Vi vet att utfallet vid nuvarande förhandlingar riskerar en situation där hyrorna halkar efter vilket är grunden till de ovan nämnda problemen på dagens hyresmarknad. Det intressanta är således vad som sägs om tarifferna.

Här tillkännager samarbetspartierna i sin debattartikel samt i direktiven att tarifferna ska baseras på ”jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning”. Det här påminner om det förslag jag själv lämnat om reformering till hela hyressättningslagstiftningen, inklusive det nuvarande beståndet. Hyresgäster bör ges ett skydd genom att hyran för en lägenhet inte får överstiga hyran för en jämförbar lägenhet, med fritt satt hyra. Som jag ser det är det grundtanken i bruksvärdessystemet, men utan de misstag som gjorts sedan 60-talet, och som bidragit till den nuvarande dysfunktionella marknaden.

I direktiven öppnas dessutom upp för en möjlighet till ytterligare justeringar av hyrorna mellan hyresgäster, det vill säga när en lägenhet blir vakant. Det är en mycket viktig detalj som gör det än mer sannolikt att hyrorna för dessa lägenheter kan komma att följa en marknadsmässig nivå över tid.

En annan intressant fråga är hur fri hyressättning kombineras med besittningsskydd. Jag har tidigare argumenterat för att ett besittningsskydd kräver någon form av inskränkning i hyressättningen (exempelvis här). Den nu tillgängliga informationen säger att hyresgäster ska skyddas mot orimliga hyreshöjningar. Om den ovan nämnda tariffen utformas på ett bra sätt, lär den säkerställa just det. Vi bör kunna utgå från att lagstiftning som möjliggör uppsägningar av hyresavtal lämnas intakt. En friare hyressättning går att kombinera med ett starkt konsumentskydd.

Utöver detta föreslås åtgärder för en mer transparent hyresmarknad. Statistik över hyresnivåer ska tillgängliggöras. En förhoppning är att detta krav även utökas till det befintliga beståndet, på så vis kan vi belysa de skevheter i hyressättning som nuvarande system leder till.

Den inledande perioden är fortfarande benämnd som just en inledande period, utan särskild tidsangivelse. Givet att hyresjusteringar över tid kan tillåtas ske på ett marknadsmässigt sätt, vilket är fullt möjligt under den nuvarande beskrivningen av tarifferna, skulle denna period mycket väl kunna vara ett år. En sådan utformning skulle innebära att hyror sätts fritt vid nybyggnation, och att de sedan följer utvecklingen för nyproduktionshyror.

Fri hyressättning i nybyggnation kan vara reformen som på marginalen innebär att vissa byggstarter kommer igång, istället för att de ställs in

En ytterligare aspekt bör lyftas. Den gäller den skrämselretorik som de senaste dagarna använts från försvarare av status quo. Det har anspelats på att det är rent oansvarigt att komma med dessa direktiv nu. Att vi har en akut epidemi att lösa. Marie Linder menar exempelvis att det är ”[f]ullständigt tondövt i en tid när människor är rädda för att förlora jobbet och inte kunna betala hyran”. Ett par invändningar mot denna skrämselretorik är på sin plats.

För det första har vi alltså att göra med en utredning som ska föreslå hur hyror ska få sättas för lägenheter som allra tidigast kommer att finnas om ett par år. De som idag oroar sig, med rätta, kommer alltså inte att drabbas. Det finns heller inga som helst belägg för att förslaget kommer resultera i nämnvärt högre hyror i genomsnitt.

För det andra kan vi inte låta en kris, oavsett vilken, göra så att hela det politiska maskineriet avstannar. Nu, mer än någonsin tidigare behövs kraftfulla politiska reformer. Fri hyressättning i nybyggnation kan vara reformen som på marginalen innebär att vissa byggstarter kommer igång, istället för att de ställs in. Den ovan nämnda domen mot Uppsalahem är ett talande exempel.

För det tredje bör denna typ av skrämselretorik tydligt visa att det inte finns några politiskt enkla tillfällen att omreglera hyresmarknaden i en friare riktning. Det brukar annars föras fram som argument att omreglering helst ska ske under kris, för att lindra de potentiella hyresökningarna.

Det som nu tillkännagivits av de fyra samarbetspartierna inger en känsla av optimism. Jag ska erkänna att jag länge varit rädd att utredningen från start skulle bli alltför hårt styrd. Dessa farhågor, vågar jag försiktigt säga, har inte besannats, även om det förstås kan genomföras på ett mindre bra sätt. Så som förutsättningarna för tillfället är beskrivna finns goda möjligheter att detta blir en av de viktigaste reformerna som svensk hyresmarknad sett, kanske någonsin.