20 miljarder kostar hyresregleringen

För drygt ett år sedan släppte jag rapporten Hyresregleringens prislapp på Timbro. I rapporten gav jag uppdaterade beräkningar för de kostnader som den svenska hyresregleringen åsamkar det svenska samhället. När Boverket uppskattade dem för ett decennium sedan summerade de till ungefär 10 miljarder kronor per år. De största kostnaderna, 90 procent, uppstår till följd av att det befintliga hyresrättsbeståndet nyttjas ineffektivt. Resterande kostnader uppstår till följd av att det finns färre hyresbostäder än vad det annars hade funnits.  

Kostnaderna för hyresregleringen har dubblerats till 20 miljarder kronor per år.

I mina uppdaterade beräkningar fann jag att kostnaderna för samhället har dubblerats till 20 miljarder kronor per år. Det drivs av att hyrorna fortsätter halka efter sin marknadsmässiga nivå. Och det skapar en mängd olika problem. 

Men vilka som bär kostnaderna är inte alltid lika tydligt. Vi kan förvänta oss att reglerade hyror för förstahandshyresgäster kommer att innebära högre priser på oreglerade delmarknader. I det svenska exemplet innebär det högre priser för bostadsrätter och högre hyror på andrahandsmarknaden. Det innebär alltså att de som köper bostadsrätter, eller hyr i andrahand, på en marknad där det samtidigt finns en hyresreglering, kommer att missgynnas genom att de tvingas betala högre priser, eller högre hyror än vad de annars hade behövt göra. De tvingas bära en del av hyresregleringens kostnader.

Jag gjorde ingen ansats till att försöka kvantifiera dessa kostnader i min rapport. Men det har gjorts nu.

I en ny rapport från Stockholms Handelskammare, Den låsta dörren till hyresmarknaden, får vi en betydligt bättre bild av just andrahandsmarknaden. Rapporten ger oss en mycket större insikt i hur de som tvingas till andrahandsmarknaden i brist på alternativ påverkas av den svenska hyresregleringen.

Hyresreglering lyfts ofta som ett sätt att hjälpa de svagare hushållen i samhället, men Stockholms Handelskammare visar på ett pedagogiskt sätt hur det i verkligheten blir tvärtom. 

I Berlin och Bryssel är hyrorna lägre, samtidigt som det är lättare att få tag på en bostad.

Bland rapportförfattarna finns bland andra Theo Herold, som tidigare skrivit en hel del om den svenska andrahandsmarknaden. För några år sedan skrev han exempelvis rapporten I andra hand – om hyresregleringens förlorare på Timbro. Här visade han att Stockholms andrahandshyror är höga i en internationell jämförelse. I andra europeiska storstäder, som Berlin och Bryssel, är hyrorna lägre, samtidigt är det i alla andra städer enkelt att få tag i en hyresbostad för den som vill ha en. Den som vill bo centralt får naturligtvis vara beredd att betala mer än den som kan tänka sig att bo längre ut från centrum. Men oavsett går det att få tag i en hyreslägenhet i princip på dagen. 

Så är det som bekant inte i särskilt många svenska städer. 

Hyresreglering leder, som jag skrivit om flera gånger förut, till ett antal olika oönskade konsekvenser. Hyresmarknaden krymper genom att det skapas starka incitament att ombilda hyresrätter till bostadsrätter. Utrymmet för en svart marknad och mygel växer, vilket göder kriminalitet. Vi får felaktiga incitament för renoveringar vilket antingen gör att bostadsbeståndet förfaller, eller att onödigt mycket resurser läggs på att renovera bostäder. 

Men en av de mest problematiska konsekvenserna är att det mer eller mindre omgående blir mycket svårt att få tag på en hyreslägenhet när hyresreglering införs. Orsaken är att de som har hyreslägenheter slutar flyttar när det visar sig att hyran de behöver betala är lägre än vad den hade varit om betalningsvilja hade styrt. Det finns helt enkelt inga starka incitament att flytta till mindre när behoven har förändrats. Men även hyresgäster som gärna skulle vilja flytta blir kvar eftersom att det inte finns bostäder att flytta till. Kort sagt, vakansgraden sjunker till nära noll. Ett av de tydligaste symptomen är de decennielånga köerna vi kan se i flera storstäder. 

Att det blir nästintill omöjligt att få tag i en hyreslägenhet innebär dock inte på något sätt att människor som vill ha en bostad försvinner. Faktum är att de lägre hyrorna kommer att göra att ännu fler söker sig till hyresmarknaden, vilket gör att köerna blir ännu längre. 

All de som inte lyckas få tag i en hyreslägenhet, och i takt med att köerna blir längre kommer den gruppen att växa, tvingas i brist på alternativ till andra delmarknader. 

De som har möjlighet kommer att köpa sina bostäder. Men många kommer inte att ges den möjligheten. Stigande priser, och hårdare krav från banker för att få låna, gör att gruppen som inte kommer in på vare sig förstahandshyresmarknaden, eller har möjlighet att köpa sin bostad, tvingas söka lösningar på andrahandsmarknaden. 

Här uppstår ett problem. Den inflaterade efterfrågan på andrahandsmarknaden, en konsekvens av att så många utestängs från förstahandshyresmarknaden, innebär att andrahandshyrorna pressas upp till mycket höga nivåer. Samma sak kan förväntas hända på bostadsrättsmarknaden. Fler söker sig hit eftersom att de inte kan få tag i hyreslägenheter, vilket innebär att priserna på bostadsrätter kommer att bli högre.ndrahandshyresgästerna är dubbelt så höga som förstahandshyresgästernas.

Andrahandshyresgästerna får betala dubbelt så höga hyror.

I rapporten från Stockholms Handelskammare får vi veta hur priserna har påverkats. Med hjälp av ett stort datamaterial av andrahandshyror från företaget Qasa, visas att de hyror som andrahandshyresgäster får betala är dubbelt så höga som hyrorna för förstahandshyresgäster. För en tvårummare i Stockholms innerstad innebär det nära 10 000 kronor högre hyra för den som bor i andrahand jämfört med den som bor i förstahand. Och då bör tilläggas att andrahandshyresgästen har ett betydligt sämre besittningsskydd, med korta kontrakt som oftast endast sträcker sig ett år. 

Det är dessutom så att andrahandshyrorna är högre än vad hyrorna hade varit på en fri marknad. Stockholms Handelskammare jämför andrahandshyrorna med de hyresnivåer som Finanspolitiska rådet beräknat skulle gälla vid en övergång till fri hyressättning. Det visar sig andrahandshyresgäster betalar mer än så. Det är en konsekvens av att många hyror ligger en bra bit under marknadsmässiga nivåer, och att lägenhetsbeståndet därför blir otillgängligt för de allra flesta. 

Hyresregleringen missgynnar samhällets svagare och gynnar de som har det bättre ställt.

Men det blir än värre. Att hyrorna är högre för andrahandshyresgäster än för förstahandshyresgäster är en sak. Det är också så att de som tvingas till andrahandsmarknaden oftare har lägre inkomster än många av de som lyckats ta sig in på förstahandshyresmarknaden. Det innebär att hyresreglering missgynnar samhällets svagare, och gynnar de som har det betydligt bättre ställt. Här är Sverige inte unikt. 

I en relativt ny forskningsstudie, med den passande titeln Robbing Peter to pay Paul? The Redistribution of Wealth Caused by Rent Control, visas hur den nyligen införda hyresregleringen i St. Paul, Minnesota, har omfördelat resurser. De finner att vita höginkomsttagare är de som vunnit mest, medan de som förlorat på reglering oftare har låga inkomster och tillhör minoritetsgrupper. 

I min bok, En hyresmarknad i kris, som kom ut på SNS för några år sedan, visar jag dessutom att de som får de mest attraktiva lägenheterna, det vill säga lägenheter där skillnaden mellan marknadsmässig och faktiskt hyra är som störst, också har de högsta inkomsterna. 

Svenska politiker måste inse att hyresreglering har nått vägs ände. Den svenska regleringen skapar oerhörda problem för hyresmarknaden. Det är dessutom så att den omfördelning som resulterar av hyresreglering slår i rakt motsatt riktning än vad förespråkare vill framhäva. Det finns helt enkelt inga som helst fördelar, och alltså inga som helst orsaker att behålla den.